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Fondos inmobiliarios cerrados: qué son y cómo funcionan

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Artículo actualizado el 9 de agosto de 2019

Los fondos inmobiliarios cerrados son una oportunidad de inversi√≥n atractiva gracias a los ricos cupones que distribuyen. Pero, ¬Ņc√≥mo funcionan, cu√°l es su conveniencia y qu√© dificultades esconden?

¬ŅQu√© son los fondos inmobiliarios cerrados y c√≥mo funcionan?

Los fondos inmobiliarios son organizaciones de inversión colectiva, como los fondos de inversión tradicionales. Sin embargo, entre los productos estándar y los especializados en el ladrillo hay dos diferencias fundamentales.

En primer lugar, el fondo inmobiliario cerrado no invierte en instrumentos financieros, como acciones o bonos, sino en bienes inmuebles. Además son activos fijos. Quiero decir que una vez que haya comenzado, el capital del fondo permanecerá sin cambios hasta su fecha de liquidación.

En otras palabras, los inversores que desean ingresar a los fondos cerrados deben comprar las acciones de Borsa Italiana. Del mismo modo, aquellos que quieran salir del producto deberán vender sus acciones. A diferencia de los fondos mutuos, para los reembolsos de productos inmobiliarios y la suscripción de nuevas acciones no están permitidos.

En particular, la cotización del fondo, determinada sobre la base de la oferta y la demanda, puede alejarse del valor de la cuota pro de los activos inmobiliarios mantenidos.

En resumen, los fondos inmobiliarios cerrados tienen un NAV te√≥rico, que representa el valor de la cuota pro de los activos mantenidos, y un precio de bolsa. Este √ļltimo es a menudo m√°s bajo que el NAV, ya que refleja tanto la liquidez del producto como las preferencias de los inversores.

Fondos inmobiliarios: como funcionan

Invertir en fondos inmobiliarios, o liquidar una inversi√≥n ya realizada, es bastante simple. En primer lugar, es √ļtil utilizar la tabla que aparece en el suplemento Plus, en los quioscos el s√°bado con Il Sole 24 Ore.

Gracias a él, es posible conocer el valor liquidativo de la cotización y el descuento con respecto al valor liquidativo de cualquier fondo inmobiliario cerrado que cotice en la Bolsa de Valores de Italia.

Después de haber hecho este primer análisis, es posible tener ideas más claras sobre los fondos cerrados que tienen un "valor" mayor que otros.

Sin embargo, la conveniencia de los fondos inmobiliarios no debe basarse √ļnicamente en el descuento del precio en comparaci√≥n con el NAV; El NAV, a diferencia de los fondos abiertos, es solo te√≥rico. El mercado inmobiliario no es muy l√≠quido y un listado te√≥rico de una propiedad no siempre corresponde a la posibilidad real de obtener ese precio a trav√©s de la venta de la misma;

Pero todo esto a menudo ocupa el segundo lugar en el nombre de los cupones que distribuyen los fondos inmobiliarios y que corresponden a los ingresos recaudados de los alquileres. Ellos son altopero no siempre es suficiente para compensar la posible pérdida en la cuenta de capital derivada de un devaluación del valor de cuota de mercado. La salida, para no incurrir en pérdidas, podría ser mantener las acciones de los fondos inmobiliarios hasta su vencimiento, para compensar el NAV, pero incluso en este caso no puede estar seguro de que el NAV será equivalente al valor realmente recaudado por el fondo.

Los costos de los fondos inmobiliarios italianos

Desde el punto de vista de los cargos, los costos soportados por los fondos inmobiliarios son más bajos que los de los fondos de inversión tradicionales. La similitud se aplica solo a aquellos que se suscriben a las acciones en el momento de la emisión, porque aquellos que se hacen cargo en un momento posterior lo hacen comprando lo mismo en el mercado. Por lo tanto, los costos pagados son iguales a los que se incurrirían si se compraran acciones "comunes".

Los fondos inmobiliarios cerrados son menos costosos que los fondos abiertos que invierten en instrumentos financieros. Sin embargo, tenga en cuenta algunas cosas:

  • son menos l√≠quidos, en el sentido de que el valor de la cuota fluct√ļa mucho con el tiempo
  • El vencimiento de los fondos inmobiliarios cerrados no es corto y se espera una nueva extensi√≥n de los mismos hasta tres a√Īos en caso de problemas con la venta de los activos.
  • Los cupones pagados suelen ser altos, pero es probable que el capital invertido permanezca inmovilizado durante un largo per√≠odo de tiempo.

Alternativas al fondo inmobiliario cerrado

En lugar de invertir en fondos inmobiliarios, una alternativa viable es la compra de un REITS. Gracias a un ETF especializado en bienes raíces, REITS para la nota, podrá disfrutar de las ventajas de los fondos inmobiliarios, pero al mismo tiempo tendrá un vehículo de inversión más líquido.

Gracias a Consejos de calentamiento de IC Puede tener una cartera b√°sica en la que invertir de inmediato.

Piensa diferente, invierte diferente

Giacomo Saver – CEO Secretos bancarios

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